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不動産ファンドの二つの形態

Posted By leonrosa On 2006年12月1日 @ 6:59 AM In 04.狙われる国の資産 | 6 Comments

不動産ファンドと称されるものに、二種類のファンドがある。
一つは、東京証券取引所に上場され、株式の様に、売買差益や配当利益を目的に運用できるものである。
正式名称は「不動産投資信託証券」(通称J-REIT)。
その概要を、新光証券さんのサイトから紹介します。

□不動産投資信託(REIT)とは?
不動産投資信託とは、投資家から集めた資金を主として不動産等(不動産証券化商品を含む)で運用する投資信託です。英語の Real Estate Investment Trust の頭文字をとって「REIT(リート)」と呼ばれています。
欧米では、REITはすでに一般的な金融商品となって取引所にも上場され、個人投資家も多数投資しています。
日本では2000年11月に「投資信託及び投資法人に関する法律」が施行され、REITの組成が可能となりました。日本版の不動産投資信託ということで、J-REIT(Japan-Real Estate Investment Trust)とも呼ばれています。
不動産投資は、これまで個人投資家の皆様にはあまりなじみのなかったものですが、J-REITの登場によって、証券投資の形で行うことが可能になりました。

不動産投資信託(REIT)とは? [1]

img_fudo.gif
上記の図も借用しました。

では、RIET(証券)と直接不動産投資(例えば、マンション一室の区分所有権を取得し、賃貸して運用する)とは、何が違うのでしょうか。

□実物不動産への直接投資との違い

J-REITでは、実物不動産に直接投資した場合の諸問題を軽減しています。

実物不動産 不動産投信(J-REIT)   コメント
投資金額が大きい → 投資金額が小さい   J-REIT株として小口化
流動性に乏しい  → 流動性向上       取引所などに上場
透明性に欠ける  → 透明性向上       情報開示を義務付け
管理負荷が大きい  → 管理負荷が小さい 不動産を間接的に保有するため
個別性が強い   → J-REIT株として均一化  分散投資により、個別性・地域性が薄

マンション一室だと、〇千万円水準になるが、RIET(証券)の場合は、一口70万円〜100万円という小額投資ができる。(小口投資にするのが、RIETの特色)
実物不動産への直接投資との違い [2]

現在、東京証券取引所に上場しているJ-RIETは、39銘柄です。
39銘柄のうち、2006年に上場されたものが、13銘柄、2005年の上場が、12銘柄、それ以前が14銘柄。
2006年は、1月〜11月なので、お金余りを背景に、RIET増加基調が続いています。
因みに、最新の上場は、昨日(2006年11月30日)に上場した、「森ヒルズリート投資法人」です。
東京証券取引所 不動産投資信託証券・銘柄一覧 [3]

RIETのことが、少し分かった人は、クリックを!

2番目の不動産ファンドは、


「匿名組合による資金」や「資金運用の受託」の形で、大型ファンドとして、不動産を取得する動きである。
匿名組合や資金運用受託の形をとっているために、その姿がなかなか、一般には見えないものです。
その一角を垣間見せてくれているのが、投資銀行であるモルガン・スタンレー(不動産ファンド)の動きである。

モルガン・スタンレーの不動産ファンド、赤坂ガーデンシティの権利を部分取得(2006年9月13日、東京)
モルガン・スタンレー・グループが運営する不動産ファンドは本日、2006年7月24日に締結した売買契約に基づき、同ファンドが出資する特別目的会社を通じて、積水ハウス株式会社が大部分を所有する赤坂ガーデンシティ(東京都港区赤坂4丁目)の積水ハウス保有分のうちの66.1%の権利を同社より約600億円で取得したことを発表した。
赤坂ガーデンシティは、赤坂西部に位置する地下2階、地上19回立ての大型優良オフィスビルである。
モルガン・スタンレーの不動産部門は、主に投資、投資銀行業務、融資の3つの事業を世界中で展開している。1991年以降、運営する不動産ファンドを通じて全世界で877億ドルを超える不動産を取得、現在も計509億ドルの顧客の不動産資産を運用している。

ニュースレリーズ [4]

赤坂ガーデンシティは、積水ハウスが開発し、2006年初めに竣工オープンしたもので、資産総額約1000億円のオフィスビル。竣工時には、積水ハウスが所有しているが、半年後には、モルガン・スタンレーに、資産の2/3を売却した。
積水ハウス側のメリットは、1000億円の投資のうち、早期に600億円の資金を回収し、次の開発案件への投資資金に回せる点であろう。
現在の都市開発を、投資資金の面から見ると、不動産という長期・実物投資を、短期の流動性投資に組み換える仕組みを高度に発達させて行っていると概括できる。
不動産開発、都市開発の枠組みが一変した。
By leonrosa


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[1] 不動産投資信託(REIT)とは?: http://www.shinko-sec.co.jp/shohin/reit_detail01.html

[2] 実物不動産への直接投資との違い : http://www.shinko-sec.co.jp/shohin/reit_detail03.html

[3] 東京証券取引所 不動産投資信託証券・銘柄一覧: http://www.tse.or.jp/cash/reit/meigara.html

[4] ニュースレリーズ: http://www.morganstanley.co.jp/aboutms/pressroom/docs_ja/japan/060913_j.pdf

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