2011-07-17

ランドバンキングとは?−2〜サブプライム・ローンの仕掛け



新シリーズ「ランドバンキングとは?」が始まりました〜
なんと【世界経済をどん底に突き落としたサブプライム・ローンが再び形を変えて仕掛けられている!?】という情報を入手した前回プロローグでしたが…

新しいサブプライム・ローンを検討するにあたって、今回はまず【かつてのサブプライム・ローンの仕掛け】を、とっても詳しくて分かりやすいブログを発見したので、それを引用しながらおさらいしていきます :D

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■サブプライムローンとは?

サブプライムローンとは、アメリカにおける住宅ローンのうち、優良顧客(プライム層)向けではないものを言います。通常の住宅ローンの審査には通らないような信用度の低い人向けのローンなので、金利も高めに設定されています。
収入が低い人が高い金利を払い続けられるわけがないので、いずれ払えなくなることは明らかです。しかし、住宅価格が値上りし続けてきたので、いざというときには担保となる家を売らせれば、ローン専門会社には利益が出ていました。ローンを組んで家を買った人も、住宅価格が値上がりしていれば、儲けることができました。実際、投資対象として5軒も6軒もローンを組んで家を買う人が続出していました。

しかし、一旦サブプライムローンを返済できなくなる人が増えてくると、大量の家が売りに出されることになります。大量の家が売りに出された結果、住宅の価格が下がり、金融機関が担保として差し押さえた住宅を売っても儲けが出なくなります。ローン専門会社の収益が悪化し、信用を失っていきます。

しかし、問題は住宅価格が下がって、ローン専門会社の収益が悪化しただけに留まりませんでした。なぜなら、このローン債権を担保とした「証券」が発行されていたからです。

補足ですが、最初は金利を抑えたり、数年間は支払いを金利だけにしたりして(!)、返済負担を軽減することで、収入が低い人にも借りやすくしてたみたいです!
こんな仕組みを作って、貧乏人にも無理やりお金を貸し出したんですね(>_<)。そりゃ、破綻しちゃいますよ。。。

■ローンの証券化
住宅ローン専門会社が貸し付けたローンは、そのままでは非常に高い貸し倒れリスクを持っています。そこで、ローン専門会社は、ローンの債権を売却していきます。(売却して得た現金をまたローン貸付に回すので、少ない自己資本で大量のローンを貸し付けることが可能となります)
そこで重要な役割を担うのが、ファニーメイ、フレディマックという政府系金融機関です。

住宅ローン専門会社などからローン債権を買い上げた政府系金融機関(ジニーメイ、ファニーメイ、フレディマック)と民間の投資銀行は、この住宅ローン債権を担保に住宅ローン債権担保証券(RMBS)を発行します。
政府系金融機関(ジニーメイ、ファニーメイ、フレディマック)は買い取った多量のローン債権を束ね、組み直すことで債権の信用を高め、その上で、まとめた債権を担保に複数の小口証券(RMBS)を発行してきました。そして、この3社が発行する証券や社債が米国債(財務省債券)と同様の価値を持つかのように宣伝され、世界中の金融機関が買い続けてきました。しかし実際には、政府の元本保証があるのは、ジニーメイが発行する債券だけです。
ファニーメイとフレディマックはRMBSを発行して得た資金を使って、民間金融機関が発行したRMBSを買い増していきます。
この2社だけで、アメリカ住宅ローンの半分以上の抵当を保証するまでに至ります。
■ローン担保証券の再証券化
しかも、このように発行されたRMBSを投資銀行を中心とする金融機関が買い取り、他の証券と組み合わせてCDO(債務担保証券)という第二の証券化商品が作られ、世界中に広がっていきます。
CDOは各種債券や証券化商品、貸し付け債権(融資)など複数の「債権」を担保に証券を発行する。巧みに組み合わせても格付けが挙がらない場合は、モノラインから債権保証を受け、格付け機関が高格付けを付けました。

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■ローン担保証券の焦げ付き

しかし、2007年にこのファニーメイ、フレディマック2社の自己資本が思った以上に少ないことが発覚します。今まで米国債に近い信用を得ていた社債や発行証券が債務不履行なってしまえば、世界中の金融機関が保有している資産が一気に目減りし、危機的な状況に陥る可能性が高まってしまいます。
そこで、08年9月7日アメリカ財務省は、この2社を政府管理下に置き、総額2000億ドルに上る優先株の政府購入枠を設定し、経営状況に応じて段階的に購入していく方針を示します。

しかし、住宅ローン関連の証券価格下落に歯止めが掛からず、金融機関の財務内容が急速に悪化していきます。これがリーマン・ブラザーズを直撃することになります。
リーマンは不動産投資・債券・公債・金融資産について資金調達するために、毎月少なくとも1000億ドル(約10兆5999億円)の短期資金を借りる必要がありました。
リーマンの住宅ローン関連の損失が、予想以上に拡大しているという観測が金融機関の間で広がり、リーマンの資金調達コストが上昇していきます。同時に、株価も急落していきます。続けて、信用格付けが下げられるため、資金調達コストが上がり・・・という悪循環にはまってしまいました。そしてとうとう9月15日に破綻します。

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高リスクのサブプライムローンの債権を細分化して売却し(上図参照☆)、それをさらにリスクの低い国債や自動車ローンなどいろんなものを組み合わせて「お楽しみ袋」に入れちゃう(=再証券化する)ことで、リスクが軽減したように見せかけたんですね。でも、こうして細分化して再証券化してしまったことで、サブプライム・ローンだけでなく全ての証券の信用が落ち、世界経済への影響も大きくなってしまったんだなって思いました。

さて次回は、低所得者に無理やり貸し付けて、土地バブル→金融危機を生み出したサブプライムローンに対して、今回のランドバンキングという仕組みはどのようになっているのでしょうか?これに迫ってみたいと思います

List    投稿者 mihori | 2011-07-17 | Posted in 未分類 | 8 Comments » 

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コメント8件

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