2007-09-25

地価の行く末は?

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9月20日に平成19年度の基準地価が発表された
地価の回復傾向が進んでいる、全国商業地が16年ぶりに上昇に転じる
などの見出しが新聞紙上をにぎわした
昨年も今頃の時期に基準地価が発表されたが、そこでの分析はどうだったか…
それらを踏まえて、地価の先行きがどうなるのかを考えてみたい
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●平成19年度の基準地価について、概ね以下のようなポイントが各紙から発信されている。
昨年来の地価の回復傾向が進展
3大都市圏は2年連続上昇、福岡、札幌、仙台の商業地は平均10%を超える上昇で、地方に波及
全国商業地は1.0%上昇し、1991年以来、16年ぶりに上昇に転じた
全国住宅地は16年連続の下落傾向だが、4年連続で下落幅が縮小し、0.7%とほぼ横ばい
都心の一部では上昇傾向が沈静化する傾向が出はじめており、ミニバブルの様相に実需が追いつかなくなりつつある(国交省)といった分析も
地方圏は人口過疎化で、一部を除き下落傾向に歯止めがかかっていない
●一方、平成18年度の基準地価について、1年前に発信された内容は概ね以下のような内容だった
・「三大都市圏 16年ぶり上昇 脱・土地デフレ色濃く」といった見出し
東京23区では全て上昇、大阪も上昇に転じており、名古屋の商業地の値上がりも注目すべき
地方圏では下落幅が縮小しているものの未だ水面下にあり
大都市圏の上昇原因としては、以下のようなポイントが挙げられていた
(1)景気の回復・拡大、企業の好調な業績によるオフィス・店舗需要の高まり
(2)雇用環境の好転(所得の増加・失業率の低下)による住宅に対する需要が堅調であり、更に増加の兆も見えること
(3)再開発によるインフラ整備・利便性の向上(社会的集積性)で大型・高層オフィスビル・マンション等に対する需要が非常に高いこと
(4)不動産投信(REIT)等、数兆円に及ぶ投資マネーが流入(一部、地方にも向かい始める)
どうやら、昨年からの地価動向が継続しているようだ
全体としては、地価の回復傾向が続いているが、二極化の様相
都心では、ミニバブルともいえる状況も出現し、急激な上昇は沈静化の兆し
地方はいまだに下落傾向が継続
●次に、これからの地価がどうなってゆくのかを考えてみたい
・まず、昨今の地価上昇の一番の要因は投資マネーの流入によるもの だから、永続するものではないはずだ。
あまったマネーが投資先を求めて不動産市場に流入したが、それは他の市場に比べて利幅が大きいという理由だから、状況が変わればそれらのマネーは引き上げてゆく
実際、サブプライム問題で発生した米国での赤字を埋めるため日本国内での資産を売却する動きもあるようだ
・現在は、輸出で稼いでいる一部の企業の業績が好転しオフィス需要が高まっているが、いつまでも続くとは限らない。今後のアジア各国などの成長に乗ってゆければしばらく継続する可能性はあるが、いつまでも続くとは言えない。
国内の人口が減少過程に入っており、今後オフィスも住宅もあまってくるはずで、長期的に地価が上昇することはありえない(1999年が労働人口のピーク、2004年が人口のピーク)今は、世帯数がまだ増加しているので住宅の需要もあるが、いずれ頭打ちになるはずだ。
地方の人口減少は今後も継続する可能性が高い から、一部を除いて地方での地価の上昇はほぼなさそう
基礎的な条件を踏まえると、長期的に地価が上昇してゆくことはありえないだろう。
このことをどう受け止めるかが重要だ。
経済は右肩上がりでなければならない、と信じ込んでいる人たちにとってはゆゆしき問題かもしれないが、そのような考え方が間違いの元であったことを自覚すべきだろう。
むしろ、これからの社会にとって必要な施設整備や開発などがやりやすくなり、可能性が広がると受け止めるべきではないだろうか。
by わっと

List    投稿者 wyama | 2007-09-25 | Posted in 02.日本の金貸したち8 Comments » 

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コメント8件

 霜月 | 2007.11.15 20:08

>しかし、その資金フローが大幅縮小し、予定した開発資金の借り入れが出来ない、出来上がった不動産をREITや不動産私募ファンドに売却できない事態になります。今後、開発案件の中断、新規案件の取りやめが続出し、最悪の場合は中小不動産会社の倒産が予想されます。不動産開発の工程リスクが相当高まっています。関係者は万全の注意が必要ですね。
私は、不動産関係の仕事をしていますが、知り合いのマンションデベロッパーや戸建て開発業者などからは似たような話をよく聞くようになりましたね。最近の先行き不透明な経済環境を反映してなのか、売れ残りが増えてきているみたいです。
そして、そのような状況に対応する為に少し売り急いでみたり、もしくは、開発の様子を見る業者なども出始めているようです。
更に、耐震構造計算偽装事件とそれに伴う法律改正以降、異常に厳しくなった建築確認申請業務や適法審査の影響も追い討ちをかけているようです。実際、工事工程や経営計画が狂ってしまい、倒産してしまった神戸の中小不動産会社の話をつい先日もしていたばかりです。
上記のような不動産業者における負の動向の一方で、マスコミではあまり報道されていませんが、個人の側も破綻に追い込まれている現実があるようです。
司法書士(≒不動産の権利関係の登記に携わる人々)の話でも、無理してマンションや住宅を取得した人たちが、ローンを返済しきれなくなって所有者が変わっている事例がまた増えているみたいです。
近年「頭金ゼロローン」や「当初返済額が少なく、数年後に負担が大きくなるローン」などで購入した人たちが、住宅ローン負担に耐え切れなくなって、差し押さえされたり、任意売却に追い込まれている事例が少なくないようです。

 匿名 | 2007.11.15 22:02

サブプライム問題によって、行き場を失った資金が、(信用のある?)J-REITに流入してくるのか?と思ってましたが、違うんですかね???

 このブログ応援団! | 2007.11.15 23:15

いつもながら勉強になります!ニュースで日本の地価が一部上昇しているとあったのは、外資系による資金が大きかったのあり、日本自前の投資じゃなかったんですね。そういう理解でいいのかな!?

 leonorosa | 2007.11.16 15:53

早速、3人の方からコメント頂き、超うれしいです^^
霜月さんへ
日本の住宅ローンの条件を調べて見ると100%ローンとか120%ローンの比率がかなり高いですね。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の調査によると、「100%(全額)ローン借入」が23.8%、「付随費用を含め、住宅取得額を上回るローン借入(例.120%ローン)」が3.4%ありますね。
http://www.jhf.go.jp/research/pdf/loan_anketo_h19.pdf
一昔前は、全額ローンは組めなかった。日本の銀行もリテイル・バンキングという旗印のもとに、結構、サブプライム型の住宅ローンを拡大していますね。
匿名さんへ
東証REIT指数のカーブは、既に、不動産市場からは、資金が逃げ出している事を示しています。不動産=信用という幻想は、既にバブルで崩壊しています。今は、REITやファンドのアセット・マネジメントの評価によって動いているでしょう。(その評価計算の妥当性は少々疑問がありますが。)
その上に、REITのアセット・マネジメントについて、金融庁から是正命令が出ているケースが有ったり、今回の「金融商品取引法」への改正で、より、厳密な評価が必要になったりで、既に、ボロ儲け出来る市場ではなくなっています。*下のダビンチを参照して下さい。
行き場の無くなった資金は、「国債」に行き着きますね。
このブログ応援団!さんへ
地価指標は、遅行指標です。だから、先日発表された地価は、REIT指標カーブでいえば、6月までの上昇局面に対応しています。
2004年から始まる不動産ブームを起こしたのは、やはり、外国系の投資銀行(証券会社)です。
例えば、先日、森トラストと組んで、虎ノ門パストラルを買収した、大阪証券取引所ヘラクレス上場の㈱ダビンチ・アドバイザーズがあります。
2001年にヘラクレスに上場し、2003年から本格的な投資事業を進めています。2006年12月末の事業資産(信託販売用不動産)は、7400億円にまでなっています。(信託販売用不動産とは、ダビンチが子会社を通じて設立した不動産保有会社の保有資産です。)
このダビンチの大株主を見ると、外資の名前がズラッと並んでいます。バンク・オブ・ニューヨーク、ゴールドマン・サックス、インベスターズ・バンク、モルガン・スタンレイ等々ですね。
http://www.davinci-advisors.com/pdf_ir_yuka/13_1.pdf
このダビンチについては、こんな記事が流れています。(フォーサイト・2007年4月号)
>強気の不動産王「金子修」はじめての蹉跌
>大証ヘラクレス上場の不動産投資会社ダヴィンチ・アドバイザーズ社長である。二月十四日、証券取引等監視委員会(日本版SEC)はダヴィンチ系列の不動産投資信託(JREIT)運用会社が取引物件の杜撰(ずさん)な鑑定評価で投資家の利益を損ねたとして、金融庁に行政処分をするよう勧告した。
参考になりましたでしょうか?

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今日は〜^^またブログ覗かせていただきました。よろしくお願いします。

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