東京地価バブル崩壊！？

最新ニュースによると、「東京の地価のミニバブルが破裂し、2005年の水準まで下がっている」らしい。
２００７年に発表された各種調査では地価の下落傾向が止まり、上昇に転じているとされていたが、短期間のうちに状況が様変わりしているようだ。
近年の状況は、場所によって地価の上昇と下落が鮮明に分かれて、上昇と下落が同時平行して起きるというまだら模様だったが、最新のデータによると多くの場所で下落に転じているようだ。
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以下、記事からの引用です。（リンク）

東京の地価下落が止まらない。これまで地価上昇が激しかったエリア周辺のマンションや一戸建て住宅が売れ残り、値下げも顕著になってきた。首都圏の住宅地の場合、半分近い地点で地価が値下がりしている、という調査結果も公表され、不動産鑑定会社の三友システムアプレイザルの井上明義社長は「東京のミニバブルはすでにはじけた」と指摘する。
■値下がりした地点は49.6％にのぼる
　野村不動産アーバンネットが2008年1月18日に発表した実勢調査（08年1月1日時点）によると、首都圏エリアの125の住宅地（調査地点）のうち、地価が値下がりした地点は前回（07年10月）の16.0％から49.6％と約半数に迫った。07年10〜12月期の「住宅地地価」の変動率は、前期に比べ首都圏エリア平均で2.1％減少。前回（07年7〜9月期）は0.1％減だったので、下落幅が広がった。
　同社は首都圏を「東京都区部」「東京都下」「神奈川」「埼玉」「千葉」に分けて調査しているが、「いまの地価は、どのエリアもほぼ満遍なく下がっている」と指摘する。ただ、2ケタで下落しているようなところを見ると、「急上昇したところが、大きく下げる傾向にはある」ようだ。たとえば、表参道は「表参道ヒルズ」のオープンにともない地価が急上昇したが、その分下げ幅も大きかった。
　三友システムアプレイザルによると、まだ多少上昇しているが頭打ちから下落傾向が見えるという。「07年10〜12月期の上昇率をみると、前年比でその幅が小さくなっています」。東京都心部（千代田、港、中央、新宿、渋谷、豊島、文京、台東の8区）という立地条件のよさを誇るオフィスやマンションでさえ下落傾向にあって、「都心部の中でも大きく下落しているところと、そうでないところと、二極化が進んでいる」としている。
■地価が上がりはじめた2005年10〜12月期の水準にまで下がる
　いまの地価下落は、物件価格の上昇が行き過ぎたことが原因だ。都心部でも外資系ファンドなどが食指を伸ばした銀座や神宮前、六本木などはとくに高値で取引されていて、それが周辺部へと広がっていった。いまだに新築のタワーマンションや重厚な低層階マンションが相次ぎ建設されているが、すでに需給バランスが崩れていて、井上社長は「最近のマンションの建設ラッシュはそもそも、需要が増えて供給が増えるという状況にあったわけではない。バブル期と同じように需要を無視して建っていて、それでなくても供給過多だったのに、供給側が価格を吊り上げる格好になっていた」と分析。そこにサブプライム問題や改正建築基準法による住宅着工件数の減少が引き金になって、地価下落が顕在化した。
　原油高の影響、物価上昇などによって景気が冷え込んできたこと、賃金が上がらないなどの、先行き不安といった要素も加わった。簡単に言えば、買う人の収入と物件価格のバランスがとれなくなったわけだ。
（以下、省略）

一方、１年前（平成１９年１月１日）の公示地価調査の結果については、以下のような分析がされていました。（リンク）

＝平成19年地価公示は16年ぶりの上昇＝
■東京圏の住宅地
1．東京圏全体では平均で＋3.6％とH3年以来16年ぶりに上昇となりました。
2．都区部は都心回帰の動きや旺盛なマンション需要等を背景に全ての区が上昇(二桁台の上昇が12区)しており、港区南青山など局所的に30％、40％を越える高い上昇率を示す地点もありました。
3．つくばEXに続き「日暮里・舎人ライン」の開業を控える足立区周辺では30％を越える上昇地点が見られました。
■東京圏の商業地
1．東京圏全体では平均9.4％上昇し、2年連続して上昇となりました。
2．景気回復が続く中、企業のオフィス需要の増大や不動産投資の拡大等を背景に、渋谷・港区等の高度商業地では再開発で利便性・収益性が向上し、又、銀座・表参道周辺は内外ブランド店の進出等により集客力が一層高められており、30％、40％を超える大幅な上昇となっています。
3．圏域縁辺部では、大規模商業施設の進出等の影響により既存商業地の集客力の減退が進む地域もあり、下落幅は縮小しているものの依然として下落が続いています。
■今回の公示地価が示す特徴　
1．オフィスビルの賃料上昇やマンション人気を背景に、大都市圏に(海外を含めた)資金が流入しているようです。
2．大都市圏以外では、人口10万人以上の146市のうち住宅地平均で上昇は７市のみで、地域差が顕著になっています。
※ 47都道府県のうち、住宅地の平均変動率がプラスなのは埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知、滋賀、京都、大阪、兵庫の9都府県のみ、商業地では東京、愛知、京都、大阪だけです。
（以下、省略）

ここのところの東京を中心にした地価上昇に対して、バブルだという声が出ていましたが、今回それが明らかになったのではないでしょうか。
サブプライム問題で損失を被った外資が、取得していた不動産を手放し始めているという情報もありますが、その一方で買いに入る新たな外資も登場しているようです。
また、「新前川レポート（？）」で内需振興を促そうという動きや、農協資金などの国内資金を不動産投資に向かわそうという思惑などもあるようですが、いずれにしろバブルを維持しようとすることにしかならないと思われます。
重要なのは、長期的に見てこれからどうなるのかということ。次回は、そのあたりを考えてみたいと思います。
ｂｙわっと

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List　   投稿者 wyama ｜ 2008-03-03 ｜ Posted in 10.経済NEWS・その他 ｜ 12 Comments »　

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