2008-10-15

日本の不動産投資信託(REIT)の崩壊、不動産証券化ビジネスの破局

金融工学の名の下に商品化された「不動産投資信託」(REIT)が、破綻していっている。 
 
東京証券取引所のREIT指数は、10月6日(月)に944.11ポイントとなり、東証REIT指数のスタート時点での1000ポイントを割り込んだ。更に、10日(金)には、734.10ポイントと急落した。 
 
前週10月3日の終値1010.55から一週間で(5日間)の下落率が27%。9日→10日の下落は834.14→734.10の24%。この週の株式市場の下落率を上回る、とんでもない下落率となっている。
(14日は、世界的な株反転の流れを受け、800ポイント近くまで戻しているが。) 
 
東証REIT指数は、東京証券取引所に上場されている個々のREIT、例えば『森ヒルズリート投資法人投資証券』の取引価格をもとにして、上場REIT全体の値動きを指数化したものである。 
 
2003年3月31日に、指数1000ポイントとしてスタートした。 
 
不動産投資がバブル化するに従い、REIT指数は急上昇し、2007年5月31日には、2612.98の最高値となった。 
 
それが、わずか1年4ヶ月で、最高値の28%となってしまったのである。 
 

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このようなREIT市場の破局は、不動産流動化(REIT化)を想定した開発業者を直撃し、バタバタと倒産して行っている。 
 
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以下、東証上場の不動産開発事業者の倒産である。 
 
株式会社ゼファー:7月18日、民事再生申出(東証1部、負債総額949億円) 
 
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株式会社アーバンコーポレイション:8月13日、民事再生申出(東証1部、負債総額2558億円) 
 
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創建ホームズ株式会社社:8月26日、民事再生申出(東証1部、負債総額339億円) 
 
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株式会社リプラス:9月24日、破産手続(東証マザーズ、負債総額326億円) 
 
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シーズクリエイト株式会社:9月26日、民事再生申出(東証1部、負債総額114億円) 
 
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ランドコム株式会社:9月29日、民事再生申出(東証2部、負債総額309億円) 
 
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ニューシティ・レジデンス投資法人:10月9日、民事再生申出(東証REIT、同日上場廃止) 
 
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ランドコムまでは、不動産開発事業者の破綻です。開発した不動産を買い取るREITがなくなり、倒産した。 
 
ニューシティ・レジデンス投資法人の倒産は、不動産運用を行う投資法人そのものの倒産であり、一段と崩壊が進んでいる。 
 
最後に不動産投資信託(証券)、REITについて、東京証券取引所の解説をのせておきます。 

REITって何? 
 
REIT(不動産投信)とは、たくさんの投資家から資金を集めて「不動産」を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に配当(正確には分配)する商品です。 
 
投資家には投資証券(株券に相当するもの)が発行され、「株」と同じように4桁の証券コードが割り当てられていて、東証で売買が可能です。 
 
このREITの登場により、個人では困難だった不動産投資が、比較的無理のない金額で可能になりました。(leonrosa注:一口50万円)

 
 

List    投稿者 leonrosa | 2008-10-15 | Posted in 10.経済NEWS・その他8 Comments » 

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コメント8件

 カナ | 2009.03.11 18:39

おおっ!きっちり投稿してるじゃないですかー!☆☆
ストーリーがはっきり見えましたね^^☆
なんかわくわくします♪笑
今後がたのしみですね★★!!!
みんなで追求していきましょうね♪

 ぴんからきっちり体操 | 2009.03.11 23:55

■カナさん
そうなんです!有言実行なのです。
明日のサロンもみんなで盛り上げていきましょう!
ちなみに議長が風邪をひいて寝込んでます。
どうなる?明日のサロン!?
乞うご期待!!

 イちご | 2009.03.12 22:57

最近、ちょっとずつ経済について教えてもらっているので、経済系のブログの記事も内容を楽しんで読めるようになってきました♪
基軸通貨が変るという仮説の元、ストーリーが組まれているんですね☆
過去にも基軸通貨がポンドからドルに変ったと聞きましたが、その時はどんな流れで変ったのか?イギリスはどうなったのか?アメリカはイギリスのように復活できるのか?世界的な影響の違いは?そもそも、根本的な違いがあるのか?多極化になるとしたら、過去の流れとの違いがありそうですが・・・。
気になるところです。。。
(素人なもので、頓珍漢な疑問でしたらすみません。。。)

 インスタント山伏 | 2009.03.14 8:31

アメリカの貿易赤字が39パーセントの減少ですね。
ドル調達のコストが、急上昇しています。
ドル円以外は上昇しているので、多極化が一気に進むのであろうか?
それとも、崩壊の前の最後のあがきなのだろうかと?疑問だらけですみません。

 ぴんから体操 | 2009.03.18 3:14

■イちごさん
なかなか鋭い質問ですね!
ポンドからドルへの基軸通貨の以降過程は、過去の投稿に詳細がありますのでご覧になってみて下さい。図解で見ると結構わかりやすいと思います。
http://www.financial-j.net/blog/2008/10/000688.html
http://www.financial-j.net/blog/2008/10/000682.html
アメリカはイギリスのように復活できるか?ということに関しては、ドルが基軸通貨でなくなる=今までのような輸入ができなくなる⇒国内の産業で生産を行わなければならない、という流れをたどるはずなので、国内産業が再生できる基盤がなんとか残っていれば、国家ごとつぶれてしまうことはないように思います。過去のイギリスも同じ道をたどっています。
また世界に対する影響の違いは?というと、まず基軸通貨国の消費によって支えられた国々の経済(輸出国)はかなりの痛手をこうむることは共通していますね。
このあたりを詳しく扱うには、ポンド→ドルの時には、基軸通貨と金兌換の関係を理解する必要があり、ドル→今後は?を考えるには通貨と現物(石油等)がどうリンクするのか?を見ていく必要があります。
大雑把にいえば、今までは皆が欲しがる石油はドルはでしか変えない→皆ドルを欲しがる=基軸通貨になっていた・・・→現在ではドル以外でも変えるようになりつつある→ドルのみが基軸通貨というわけではなくなってきているという流れにあるのだと思いますが、世界的な影響をもう少し突っ込んで考えていくには、僕らもまだまだ基礎勉強が必要という感じです。
これ以上書くとすんごい長くなってしまいそうなので、イちごさんが出してくれた疑問は改めてサロンで追求していきたいと思います。

 匿名 | 2009.03.28 23:18

OPECでは、世界を揺るがす議論が展開されました。ドル崩壊を背景に、反米的なイランとベネズエラの代表が「ドルは紙くずに近づいているのだから、原油価格をドル建てで表示するのはもう止めて、代わりに(ドルやユーロ、円、ポンドなど)各種通貨を混合した通貨バスケットで原油価格を表示するよう、制度を変えるべきだ」と主張したのが引き金ですね。アメリカの軍事力に守られていた親米国もドルペッグ制を廃止せざるを得ない。アメリカドルの信用崩壊は軍事力秩序の崩壊にも繋がっているのですね。

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