2007-11-15

世界金融不安、J−REIT・不動産開発への波及が始まる

世界的な金融不安が、既に日本の不動産に波及しているとの記事がブログに散見されます。そこで、その点を検証してみます。

先ずは、2003年〜2005年にかけて急上昇したサブプライムローンとその証券化の仕組、この間起こっている金融不安の流れを見ます。

①ローン会社が、住宅を担保にして、限界層にサブプライムローンを供給

ローンの原資は、銀行から借り入れ、住宅ローンを提供します。
ローンの元利返済は長期ですから、借り入れ資金も長期資金です。しかし、長期資金の借り入れには限界があり、事業を急拡大できない。そこで、ローン残高を減少させる仕組が必要になりました。

②ローンをまとめて、証券に組成し市場に販売

1件当たり数千万円の住宅ローンを数十、数百とまとめて、10億円、100億円の債権とし、それを一口1億円とかの証券に分割し、販売する。ローン残高を減らすことで、より事故率の高いサブプライムローンの販売をしてきました。

③返済リスクの混在した仕組証券を組成し、販売

サブプライムローンは、元利返済での事故率が高いので、サブプライムローンのみの証券化では、市場で売却できない。そのため、より優良なプライムローンやさまざまなクレジット債権を合わせて、債権担保証券(CDO)に仕立てた。債権担保証券(CDO)は、最上級格付け部分(シニア債)、中・低位格付け部分(メザニン債)、投資不適格部分(劣後債)という3階建ての証券に分割した。
そして、安定運用を旨とする投資家には、シニア債を販売し、荒い運用を志向する投資家には、メザニン債や劣後債を販売してきました。(これらの3階建ての債権には、流動性をもたせるために、証券発行会社による「相対売買の仲介」や「買い戻し特約」等が設定される。)
この仕組証券を発行、販売しているのが、モルガン・スタンレー、ゴードマン・サックスとかのインベストメント・バンク—投資銀行、日本風にいえば証券会社。3階建ての債権を格付けしたのが、3つの格付け機関です。

④ローン返済の停滞、事故により、劣後債、メザニン債部分が破綻

サブプライムローンの返済停滞、事故発生により、サブプライムローンが組み込まれていたCDOの劣後債、メザニン債の下落が始まる。保有者は、証券発行会社に買い戻し請求を行ない、損失の確定を行なおうとした。
しかし、元の債権構成が複雑怪奇な上に、3階建て分割をしている為に、買い戻しの価格評価ができなくなってしまった。そして、発行証券会社が、一方的に「買い戻し」の凍結を発表した。

⑤シニア債への不安拡大

買い戻しの凍結ということは、3階建てのCDO全体の価格評価ができなくなったことを意味する。
高格付けのシニア債を保有していても、誰も買い手が現れず、発行会社も買い戻ししないので、現金への転換ができない。額面価格はあるが、流動性の観点からは価値ゼロという事態になった。
(決算しようとすれば、シニア債部分を含めて、全額損失とする以外に方法がない事態である。この方法をとったのが、野村證券グループである。)

⑥現在は、恣意的に損失を計上し、資産の縮小を図っている

保有CDO全額を損失計上できないので、シニア債は20%損失、劣後債は100%損失とか、恣意的な基準の下に、保有CDOの資産評価をしている。資産額縮小に対応するのが、利益の減少、あるいは赤字です。

⑦ファンド、投資銀行他が、資産圧縮に動く

サブプライムローン発の損失拡大が、どこまで拡がるかわからないので、ファンドや投資銀行は、とり合えず上記の様に、保有資産の圧縮を図っている。
保有資産の圧縮を図るということは、既存の投資資金をできるだけ回収する、新規案件への投資を見送るという事です。

⑧企業買収資金や不動産開発資金が集まらない

ファンド、投資銀行、証券会社、機関投資家が、一斉に保有資産の圧縮に向かっているということは、既存の証券、債権を売却し、利益出しと損失出しを平行して行ない、新規の投資への資金出しはしないということです。企業買収や不動産開発への資金が縮小しているのです。

やっと、日本のREITと不動産開発に繋がってきそうですね。

続きを読む前に、クリックを!

にほんブログ村 経済ブログへ


先ずは、不動産市場のスターとして登場したJ−REIT(東京証券取引所・不動産投資信託)の上場数です。

2001年は2件、2002年〜2004年は各年4件、2005年が12件、2006年が13件、2007年(11月初旬まで)は2件という流れです。

顕著なのは、2005年、2006年がピークで、2007年にはその成長が止まっていることです。

東証REIT、銘柄一覧

では、このJ−REITの値動きがどうなっているかです。

多数あるREIT銘柄の全体値動きを反映させた東証REIT指数があります。この2年間の指数の動きは図のように大きく変動しています。
REITchart21.gif東証REIT指数の基準日は2003年3月31日・基準指数は1,000です。

図の出典:東証の「ヒストリカルデータ」の計算頁
(条件を入れるとREIT指数と不動産部門の株価を比較表示も出来ますので、試みて下さい。)

2006年前半は、1600〜1700ポイントの範囲で変動していますが、2006年の後半から2007年の前半にかけて、2600ポイントへ向けて急上昇しています。
そして、2007年の6月以降、急下降し、11月上旬段階では、1800ポイントにまで下落している。
(この図はお馴染みのバブルカーブですね。)

明らかに、日本の不動産市場から資金が逃げ出している。それも、かなりのスピードでです。

勿論、指数上昇局面で、REIT銘柄を売却し大幅な利益確定をした保有者がいる反面、この上昇局面でREIT銘柄を購入し、下落によって損失を抱えている保有者がいる事になります。
利益確定した保有者は、不動産投信には戻って来ないし、損失を抱えている保有者は新規投資が出来ない。

REIT市場が、制度創設以来、初めての縮小過程、それも大幅な縮小過程に入っているのは確かです。

日本の中小不動産開発会社は、主に外国系銀行、投資銀行から資金調達を行ない、開発後は不動産ファンドやJ−REITへ不動産を売却することで、事業を進めて来ました。

しかし、その資金フローが大幅縮小し、予定した開発資金の借り入れが出来ない、出来上がった不動産をREITや不動産私募ファンドに売却できない事態になります。今後、開発案件の中断、新規案件の取りやめが続出し、最悪の場合は中小不動産会社の倒産が予想されます。

不動産開発の工程リスクが相当高まっています。関係者は万全の注意が必要ですね。

List    投稿者 leonrosa | 2007-11-15 | Posted in 01.世界恐慌、日本は?7 Comments » 

トラックバック

このエントリーのトラックバックURL:
http://www.kanekashi.com/blog/2007/11/398.html/trackback


コメント7件

 discount louis vuitton handbags uk | 2014.01.16 3:09

gucci belt wholesale price 金貸しは、国家を相手に金を貸す | フランス第2位の銀行(ソシエテ・ジェネラル)の破綻
discount louis vuitton handbags uk http://indepthwatersports.com/images/discount-louis-vuitton-handbags-china-5805.asp

 hermes birkin 50cm handbags | 2014.02.07 9:34

hermes paket 3 mal nicht angetroffen 金貸しは、国家を相手に金を貸す | フランス第2位の銀行(ソシエテ・ジェネラル)の破綻

 hermes bag online shopping | 2014.02.07 18:01

hermes shop new bond street 金貸しは、国家を相手に金を貸す | フランス第2位の銀行(ソシエテ・ジェネラル)の破綻
hermes bag online shopping http://concoursoftexas.org/hermes-bag-online-shopping-hermes-shop-online-usa-729.asp

 Cheap Louis Vuitton UK | 2014.03.12 10:46

金貸しは、国家を相手に金を貸す | フランス第2位の銀行(ソシエテ・ジェネラル)の破綻

 http://jordanshoezz.blogspot.com/ | 2014.03.12 10:49

金貸しは、国家を相手に金を貸す | フランス第2位の銀行(ソシエテ・ジェネラル)の破綻

 Pandora Jewelry | 2014.03.12 13:26

金貸しは、国家を相手に金を貸す | フランス第2位の銀行(ソシエテ・ジェネラル)の破綻

 http://topuloey.cd.st/ | 2014.03.12 14:28

金貸しは、国家を相手に金を貸す | フランス第2位の銀行(ソシエテ・ジェネラル)の破綻

Comment



Comment


*