2007-03-08

シリーズ「不動産投資ファンドの成長は続くのか?」3

【第3回:米REITの歴史】
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  (J.P.モルガン
今回から数回で、不動産投資ファンドの過去の経緯をまとめます。(前回は、こちら
REITはアメリカ発なので、まずはアメリカのREITの歴史を年表形式で以下に示します。
REITの歴史を見ることで、外資の戦略と日本の将来が見えてくる!
(と、思います・・・いや、見える人には見える!!)

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米REITの歴史
■1880年台【REITの起源
・コモンロー(慣習法、普通法)上の事業信託で投資家が考え出した不動産投資手法がREITの起源
 
■1909年【歳入法制定→REITの優遇
・法人税が導入されたが、ビジネストラスト(事業信託)は制定法上の組織ではなかったので非課税
 
■1935年【最高裁判定で課税対象化→低迷へ
・最高裁の判断基準決定により、課税対象に。その後、受託者・受益者双方に課税(二重課税)
 
■1960年代【REIT法制定→二重課税問題回避→REITの開花
・アイゼンハワーの発案で個人向け小口不動産投資商品を供給可能に。二重課税が回避された。
・1963年にREIT第1号。
・1968年で10億ドルのREIT資産が、70年前半には200億ドルに膨張。
・68〜70年に多くの投資銀行がREITビジネスに参入。
・1970年代にREITにかかる所得税減税処置がとられる。
 
■1973年【オフィスビル不況→多くのモーゲージREITが不良債権化
・「モーゲージREIT」とは不動産を担保に借入れするREIT
 
■1974年末【投資不動産の73%が不稼働資産に→REIT株価暴落→回復は長期化
REITの失敗の記憶は投資家の中に残り続け、信頼回復に長期間を要した。その間、
・1981年/経済回復法/不動産投資家を優遇するタックスシェルター(租税回避)を提供
・1983年/住宅ローン債権の証券化商品に国や民間金融機関が保証を付ける動きが広まる。
・1986年/税改革法/タックスシェルターが閉ざされ、逆にREITに関心が集まる。
          REIT所有不動産の直接運用管理が可能になり収益向上意欲が高まる。
・1980年代後半/過剰投資、S&Lの破綻、金融規制の強化などで不動産不況へ
        (S&L:住宅用不動産の抵当貸し付けを専門とするアメリカの小規模の金融機関)
・1987年/ブラックマンデー → 株価暴落+市場の混乱
 
■1990〜93年【REITが急拡大
・格安の物件を購入できる環境になったことに加えて、金利が低下し高利回りのREITが選好された。
 不良債権問題の解消に繋がる。
・1993年/年金基金がREITに投資できるようになった。
・1994年/資産をREITに移転する際の課税繰延べが可能になった。約90のREITが上場。
・1992〜97年の5年間で上場REITの時価総額は8.8倍に拡大。
・1999年/REIT近代化法制定(2001年施行)→REITの子会社化が可能になりサービス向上。配当要件の緩和
・2001年/S&P500指数に採用→市場経済で認知。不動産市場の重要なプレイヤーへ。
    REITの所有資産1,080億ドル。REIT数300で総資産3,000億ドル超。
    特定不動産REIT比率が高い(居住用>オフィス>SC>分散型>工業設備他>医療関係ホテル)
 
■現在安定的な成長を続けており、一部ではやはりバブルとも言われている。
 運用益の上がる海外へ進出中。
 
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主要な引用元は、「米国のREIT」中央信託銀行調査報告
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■読んでると眠くなる方のために概括しますと、
 
19世紀後半に投資家(って誰?)がREITを発明したけど、ぱっとせず。
’60年代にアイゼンハワーが「ちょっと改良すればイケルじゃ〜ん」と政策的に組み込んで大成功!と思った途端に不況で「ギャフン!・・・・
投資家はもうコリゴリと思ったけれど、「そんなことはあらへん!(←誰?)」と政策的にテコ入れしてる間にブラックマンデーで再度「ギャフン!・・・・
かと思っていたら、不良債権が山ほど出てきて「チャンス!こりゃイケルど!!」でファンド会社は大儲け。
金と政策を動かせるヤツが勝ちやね(←誰?)」となっているわけです。
こりゃ大儲けできるワ。稼げるところは他にあらへんか?不良債権溜まっとる所で政策動かせるところだがね・・・あぁ〜、あるじゃん!Let’s GO JAPAN!!(←誰?)」
 
ということで、次回は日本編です。お楽しみに。
 
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(by コスモス)

List    投稿者 cosmos | 2007-03-08 | Posted in 04.狙われる国の資産, 05.瓦解する基軸通貨2 Comments » 

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コメント2件

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